发布日期 2020-06-12

地产与金融——“疫情”带来的也许不光是防御和距离

原标题:地产与金融——“疫情”带来的也许不光是防御和距离

2012年2月,一个红极一时的地方台求职类节目迎来了一位工业设计方向的“最强求职者”,强大的学历背景及优秀的现场专业表现赢得了各位BOSS的一片哄抢,最终这位“最强求职者”选择了SOHO中国这个平台。当时潘石屹在最后的陈述中说到:“地产行业是一个低科技行业,但我可以给你提供与世界顶尖设计大师(扎哈·哈迪德)合作的机会”,这句话给我的印象很深。当时地产行业是广大毕业生及择业人员主要选择或优先选择的行业选项,国家宏观规划及金融环境,高速推动着这个行业的发展,宏观经济及规划给行业带来广阔的发展空间,而良性的金融环境也在不停的给予这个行业充足的能量。

2019年年末,地产大佬们纷纷走向了“轻资产”的道路,万达卖掉了手中潜心经营多年的酒店及文旅项目、恒大率先开启了“全国降价”模式、SOHO中国打包卖掉了手中的“八大金刚”、一直“未卜先知”的李嘉诚近几年也一直在出售中国区域相关物业。这一切行为都源自于各大房开企业对于宏观政策及未来金融环境风险的预判,根据人民法院公告数据显示,截止2020年6月8日,不到半年时间已有高达552家房地产开发企业宣布破产。

以上两个信息点让我这个地产及金融服务行业多年的从业者来说感触很深。在地产高速发展的20多年间,由于国家发展需要、宏观市场环境支撑,地产业和金融始终被牢牢的捆绑在了一起。地产行业游戏的载体重心渐渐的将金融媒介透明化,而金融行业多年来也一直将地产排在了项目选择的第一顺位上,这一切也有源于宏观市场的支撑和对未来市场风险的把控。

多年来银行及信托机构成为房地产开发企业主要的融资平台,但2019年个别银行已经停止了开发贷的审批,而信托机构自2017年开始,监管方面就已经传达了压缩通道业务信号。严监管之下,房地产信托业务降温态势十分明显。2019年三季度的信托登记系统数据显示,投向房地产的募集金额环比下降32.08%,规模占比环比下3.02%,滑落至第四位,其规模已连续三个月下降,占比低于15%,个别省银保监局更是表示,信托资金投资房地产规模实现零增长,投向房地产的非标资产规模大幅减少。2020年伊始,一场疫情将各行各业重新拉向同一平行线。地产行业也在本就挣扎前行的态势下再受重创。但从央行发布的2020年第一季度信贷数据开发贷数据显示,占全部信贷余额比例7.4%,同比增长9.6%。各大商行对于优质房企和中小房企的信贷支持力度将产生分化,商业银行放贷意愿逐渐倾向于综合实力强及负债率较低的国有房开企业。相反,负债率较高、规模较小的民营房开企业获取银行低成本资金的难度逐渐加大。

多年来国家在通过金融手段从根源上调整楼市,与此同时金融机构和房地产开发企业也在不停根据风险爆发点来调整投融资方向。第一就是城镇化结构。2000年,我国城市化率值约为35%,而在地产高速发展的20年间,已经超过了60%,并且在不断接近70%这一目标值。第二是购买力分析,新生人口在国家开放二胎政策的时候存在一个高峰,但很快就呈现了一个下跌的走势。而未来购买力的提高与否则会在未来十年慢慢的体现。第三就是供需平衡角度,供需逐渐走向平衡,改善型需求逐渐占比增大,这也是未来给政府、房开企业及金融机构带来预警的分析点。

地产和金融的关系总让大家看做是一场博弈或者是一场利益的角逐,而我却觉得这是更像是一场“霍乱时期的爱情”。现阶段的双方就像是小说的男女主人公一样,在特殊环境中寻找所有爱情的可能性和相爱的方式;而房地产开发企业与金融机构同样也在大环境政策的前提下寻找个各种合作融合的方式。唯一不同的是这个大环境不是小说中的那个折磨的环境,而且是一个在通过政策不停调控避免“霍乱”发生积极的时代。房地产开发企业的洗牌在避免金融机构未来债务危机的爆发,毕竟当年美国次贷危机给全球经济带来的变化至今都或多或少的影响着这个时代。与此同时金融机构稳定发展同时也可以将资金反哺投放到优质的开发项目及地方政府平台中,给社会前端优质的项目提供支持。

地产和金融机构的分析是一个相对复杂的命题,它环绕着国家经济发展、金融体系建设及民生等多个角度。而在每一个发展阶段都会有相应避免风险并利于社会及行业发展的政策出台,因为地产在近些年依旧会是国家发展的支柱性行业,依旧值得地产人去为之付出心血去研究、探索。

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